Le patrimoine
L'idée communément admise au sujet du patrimoine, c'est qu'il représente la fortune d'une personne. Le droit en a une vision plus précise. En effet, le patrimoine est un ensemble de droits dont une personne est titulaire. En ce sens, le doyen Carbonnier pouvait affirmer que tout le monde a un patrimoine, car il a au moins un droit de créance sur la société. Le patrimoine est l'ensemble des biens, ainsi que des créances et des dettes d'une personne.
Pendant longtemps le droit français a affirmé qu'une personne avait un patrimoine et un seul. Ceci s'est avéré gênant pour tout entrepreneur individuel qui voyait l'ensemble de ses biens personnels
répondre des dettes qu'il avait contractées dans son activité. Diverses solutions ont vu le jour, pour permettre de protéger certains biens de la convoitise des créanciers,
comme la déclaration d'insaisissabilité. Une solution plus nette fut dégagée avec l'E.I.R.L., l'entreprise individuelle à responsabilité limitée.
Enfin, la loi 2022-172 du 14 février 2022, et la loi 2024-42 du 26 janvier 2024 ont créé le statut de l'entrepreneur individuel qui permet à une personne d'avoir un patrimoine privé et un patrimoine professionnel.
Il ne suffit pas d'organiser un patrimoine, il faut aussi le gérer. Cela implique de tenir compte de la rentabilité que dégage chaque partie du patrimoine, de payer les impôts correspondants, de veiller aux assurances lorsque c'est nécessaire et, lorsqu'il s'agit d'immeubles, de les mettre en location en fonction des différents types de baux possibles.
La déclaration d'insaisissabilité
En application de l'article L 526-1 du code de commerce, la résidence principale d'une personne exerçant de façon individuelle une activité commerciale, artisanale, agricole ou libérale, est insaisissable par les créanciers dont les créances sont nées à raison de l'activité professionnelle.
Il est également possible à cet entrepreneur de protéger plus largement son patrimoine foncier en établissant une déclaration d'insaisissabilité de ses biens fonciers non affectés à son activité professionnelle. Cela n'est opposable qu'aux créanciers dont les droits sont nés après la publication de cette déclaration.
Dans quelles conditions effectuer cette déclaration, quel est son intérêt, quels sont les moyens dont disposent les créanciers pour la contourner ? Autant de questions à voir avec votre avocat.
Les baux
le bail d'habitation
On appelle bail d'habitation le contrat par lequel un propriétaire bailleur loue un logement à un particulier ou à plusieurs. L'obligation de délivrance du propriétaire ne consiste pas seulement à remettre les clefs du logement, mais aussi à assurer à son locataire la jouissance paisible d'un logement décent. De la même manière, le propriétaire doit s'assurer que le locataire occupe paisiblement les lieux loués sans causer de troubles aux voisins, qu'ils soient locataires ou propriétaires. Il revient au propriétaire de prendre toutes dispositions à cette fin. En contrepartie, le propriétaire perçoit un loyer, qui peut être encadré.
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ? Comment définir un logement décent ? Qu'est-ce qu'un trouble du voisinage ? Qui peut agir à la place du propriétaire contre un locataire indélicat ? Par quels moyens ? Autant de questions pour lesquelles votre avocat vous est indispensable.
le bail commercial
On appelle bail commercial le contrat par lequel un propriétaire bailleur loue un local commercial à un commerçant pour qu'il y exerce son actvité commerciale, notamment en y accueillant sa clientèle.Le statut des baux commerciaux se veut protecteur des commerçants. L'enjeu économique et social d'une activité commerciale impose d'empêcher le bailleur d'agir à sa guise. Ainsi, la durée du bail, la révision ou l'indexation du loyer, les conditions du congé et la détermination de l'indemnité d'éviction sont strictement réglementées. Certaines dispositions du statut des baux commerciaux sont d'ordre public.
L'aide d'un avocat vous est indispensable si vous voulez agir dans ce domaine.